原報告 | 孫宏斌的15%文旅生意

觀點指數研究院 ?

2019-09-11 19:24

  • “未來文旅資產占總資產比例會控制在15%以下,如果超過這個比例,即使再好也不會增加?!?/p>

    觀點指數 孫宏斌曾將投資文旅業務形容為投資“詩和遠方”。但眾所周知,文旅業務投資成本高,回報周期長,就連一向財大氣粗的萬達也要宣稱“壯士斷臂”,甚至把“頭都割了”。從目前來看,在中國,文旅地產并沒有很好的成功先例,因而在接盤萬達文旅業務時,融創沒有太多可以值得復制或借鑒的成功經驗。

    然而在2019年中期業績會上,孫宏斌表示,文旅的經營成果是超預期的。

    據了解,2019年6月份,廣州、無錫兩個旗艦文旅城均實現開業。廣州融創文旅城首日入園人數達30萬人次,其中融創雪世界人氣“爆棚”。今年、明年直至后年都陸續有文旅城開業。

    同時,據汪孟德透露,融創希望文化集團和文旅有比較好的結合,包括內容、平臺、IP、實景等等,比如今年推出的第一個試點IP阿貍,就跟文旅進行很好的聯動。今年對于文旅板塊是一個比較好的開端,希望接下來三年五年甚至未來十年會有很好的表現。

    不管是簽訂的各種IP,還是消化收購回來的萬達文旅資產,都體現了融創對于文旅的看重與加持。作為四大板塊之一的文旅,在下一個十年能否為融創持續貢獻可觀利潤呢?

    曲線拿地

    投資“詩和遠方”也許只是一個由頭,孫宏斌接盤萬達文旅項目的真實目的,是看中了背后的土地儲備。

    2017年7月10日,融創與大連萬達簽訂轉讓協議,融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。其中以438.44億元收購了13個萬達文旅項目91%股權。

    2018年10月,融創再以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司。至此,13個萬達文旅城的業務全權由融創負責,融創總計花了501.25億元來拓展文旅業務。然而,融創2017年全年現金流為人民幣967.2億元,2018年為1202億元,假設全部以現金結算,則收購事項花掉了融創2017年超過一半的現金額。

    看似天文數字,卻藏著不容小覷的收益。據當時融創官方測算,13個萬達城91%股份對應的凈資產公允價值約為人民幣670億元,相比交易對價438.44億元,此次交易即獲利231.56億元。

    與獲利一并而來的,還有近6000萬平方米的土地儲備。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    據財報披露,13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897.05萬平方米,其中,自持面積約為927萬平方米,可售面積約為4970萬平方米,可售面積約占總建筑面積的84%。經過計算得知,收購過來的萬達文旅項目,約80%的土地儲備將會被出售。

    文旅集團的“詩和遠方”

    早在2018年3月召開的融創業績會上,汪孟德曾明確表示,融創2018年將成立專門的文旅集團,與地產集團分開,獨立運營,未來一兩年最重要的任務是快速增強文旅板塊的運營能力。

    緊接著,2018年8月下旬,融創文化旅游發展有限公司(即融創文旅集團)在??谡匠闪?,注冊資本10億元,法人代表為融創中國執行總裁兼文旅集團總裁路鵬。行政總裁汪孟德和副總裁兼聯席公司秘書高曦等為董事。10月,融創又成功整合了萬達文旅團隊,形成了從設計、建造到運營的完整文旅體系架構。

    目前,融創形成了四大戰略板塊:融創地產、融創服務、融創文旅及融創文化。

    據2019年中期業績公告披露,于2019年6月30日,文旅城建設及運營分部資產總額約為人民幣910.27億元(約占總資產的10.80%),負債約為人民幣219.53億元(約占總負債的3.02%)。而去年年底的資產約為789.30億元,負債約為66.27億元,同比分別上升15.33%和231.27%。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    對于文旅資產總額和負債的變動,融創在公告作出解釋稱,因自2019年1月1日起采納了新的會計政策,即香港財務報告準則第16號,集團為之前歸入“經營租賃”的相關租賃重新確認租賃負債。該等負債以剩余租賃付款額折現的現值計量,折現原則將按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

    于2019年6月30日,分部資產和分部負債均因會計政策變更而增加。其中,文旅城建設及運營分部資產及負債分別增加人民幣455.70萬元和374.00萬元。

    據此計算,文旅資產總額及負債實際上分別增加120.92億元和152.89億元,同比分別上升15.32%和230.71%。

    雖然文旅業務帶來的負債僅占總負債的3.02%,但另一方面,文旅帶來的收入也微乎甚微。

    據融創2019年中期業績公告,截至2019年6月30日止六個月,集團總收入768.4億元,90%以上的收入來自銷售住宅及商業物業,較去年同期的465.8億元大幅增加64.9%。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    其中,文旅城建設及運營分部收入總額約為人民幣10.77億元,占總收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%;毛利約為人民幣3.93億元,而去年同期的收入約為10.61億元,毛利約為4.84億元,同比分別升降1.51%和18.80%。

    汪孟德在2019年中期業績會上表示,對于文旅的管理是在去年下半年第四季度開始的,通過這半年的時間,集團成功讓廣州和無錫這兩個旗艦文旅城超預期開業。同時,經營和服務都在持續地作了比較大的提升和改變,但是文旅在這兩年的整個業績貢獻里占的比例還是比較小的,相信在未來三五年,業績會慢慢地釋放出來。

    孫宏斌也透露,接下來是釋放業績的時候,年底負債也會降下來。據財報陳述,融創2019年6月底現金余額覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍,下半年將繼續快速銷售,釋放經營現金流,并嚴控土地投資,努力使2019年年底的負債比率下降,并保持長期下降的趨勢。

    從近三年融創的凈負債率指標或許可以看出下降的迫切性。2017年中期,融創的凈負債率達到最高點,為259.58%,隨后一直呈下降趨勢,2018年達到最低點,為149.39%。也就是說,融創的降負債動作,從2017年中期收購13個文旅項目之后就開始進行了。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    直至2019年中期,隨著凈負債率回升將近一百個百分點,同時面臨融資收緊的大環境下,融創再次明確提出要重點進行負債管控。

    據財報披露,2019年上半年,融創的有息債券金額合計3020.76億元,總現金合計1379.97億元,凈資產合計796.96億元。

    而在文旅業務端,為了配合負債管控和業績釋放,融創也作出了一些要求:汪孟德透露,未來文旅資產占總資產比例會控制在15%以下,如果超過這個比例,即使再好也不會增加。

    這或許是為了應對下半年融資收緊帶來的問題,同時也是對解決“詩和遠方”與現實差距的一種妥協方法。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地產深層次脈絡。篤于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:黃柏堅    

    審校:歐陽穎



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