原報告 | 香港零售業寒冬與褪去光環的羅素街

觀點指數研究院 ?

2019-10-22 19:42

  • 香港零售業的下滑趨勢并非自今年開始,而是早有苗頭。實際上,香港零售業近幾年的發展一直不如人意,寒冬或許早已到來。

    觀點指數 近來,香港的社會局勢紛擾,而隨之變化的,還有香港零售業以及往日那些熙熙攘攘的購物街。

    據香港統計處最近公布的數據顯示,香港零售業8月跌幅遠超市場預期的14.0%,達23.0%,為1982年有記錄以來最差的單月表現。

    此外,8月香港零售業的主力行業珠寶首飾、鐘表等名貴奢侈品的銷售幾乎腰斬,狂跌47.4%,為1991年4月有記錄以來最差,跌幅同樣超過2003年4月非典時期創造的42.2%最差紀錄。

    有觀點指出,此次香港零售業的下降并非階段性的波動。實際上,香港零售業近幾年的發展一直不如人意,寒冬或許早已到來。

    褪去光環的羅素街

    在香港這座商業化的城市里,有著許許多多的購物街,它們分布在各區,是香港零售業黃金時代的縮影。在香港零售業寒冬中,最先受到沖擊的也是這些往日人滿為患的購物街。

    羅素街位于香港核心區之一的銅鑼灣,依靠時代廣場,在改造中成為了香港最出名的購物街之一,每日都能獲得可觀的銷售額。作為香港租金最高的購物街,其在2018年登上全球商鋪租金排行榜榜首,入駐的皆為高端奢侈品牌,在香港零售業占據重要地位。

    回顧過往,在1991年灣仔電車維修廠被拆卸、原址興建起時代廣場之前,它還是一條只有短短250米,最普通不過的香港街道,直到改造后才煥然一新。尤其在2003年香港啟動針對部分內地省份游客的“自由行”計劃之后,其一躍成為了香港商鋪租金最高的地方。

    據觀點指數統計,自改造后,羅素街共計登上全球商鋪租金排行榜首位4次,分別為2009年、2012年、2013年以及2018年。最近一次時隔五年的重回首位,更是讓不少人對其及香港零售業的未來有了不少想象。

    數據來源:戴德梁行,觀點指數整理

    但這種希望在今年很快就破滅了。據香港政府統計處最新的數據顯示,2019年8月與2018年8月相比,珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌47.4%,跌幅最大,其次是服裝下跌33.4%和百貨公司貨品下跌29.9%。

    實際上,在8月零售業錄得有紀錄以來最大的單月按年跌幅背后,除了由于經濟狀況欠佳令消費情緒疲弱外,最重要的因素在于本地社會事件對訪港旅游業及與消費相關活動構成的嚴重干擾。

    據相關研究機構數據,銅鑼灣的1087家店中有102家處于空置狀態,空置率達9.4%,香港四大核心商業區在2020年空鋪總數或超過600家,將創歷史新高。

    目前,羅素街主要業態奢侈品的發展遭到前所未有的沖擊,這條昔日租金第一的購物街,未來正面臨巨大考驗,或成為史上最快跌下神壇的購物街。

    香港零售業黃金時代已去

    香港素有購物天堂的美譽,近十年更是被稱為零售業的黃金時代。實際上,香港零售業的繁榮期出現在2003年,這一年,內地的自由行政策得以落實,成千上萬的內地游客蜂擁而至,蓬勃增長的消費需求拉動了香港零售業的發展。在此后的近十年里,香港社會零售額逐年攀升,但這種情況在今年發生了轉變。

    據香港旅游發展局數據顯示,2019年上半年的訪港旅客人數呈現曲折波動趨勢,但同比均有增長。不過進入7-8月急速下滑,同比錄得負增長,8月更是大跌超過40%。

    數據來源:香港旅游發展局,觀點指數整理

    回顧近5年來香港零售業的發展,實際上與旅游業的發展是分不開的。世界各地特別是來自于內地的游客為香港零售業的發展添了濃墨,旅游、零售業也被稱為香港經濟的兩大支柱產業。但今年由于國際經濟形勢不明朗和社會局勢的不平穩等負面因素,游客訪港人數大幅下降,所帶來的消極影響主要體現在零售業增長上。

    當然也需要注意到,香港零售業的下滑趨勢并非自今年開始,而是早有苗頭。事實上,自2014年以來,香港零售業就出現了下滑趨勢,在2016年時更是跌至最低,下降幅度約為8%,雖在隨后兩年實現反彈,在2018年錄得將近9%的增幅。然而好景不長,今年以來香港零售業又再次出現下跌趨勢,形勢不容樂觀。

    數據來源:香港政府統計處,觀點指數整理

    奢侈品是香港零售業的主角,占據著重要的地位,香港購物天堂的美譽在很大程度上歸功于琳瑯滿目的奢侈品,奢侈品也占旅客在香港消費金額的大頭。在香港零售業不景氣的當下,奢侈品零售額也出現了大幅下滑,且遠超社會零售額的跌幅。

    數據來源:香港政府統計處,觀點指數整理

    據知名奢侈品品牌Tiffany的2019半年報數據顯示,第二季度中國內地銷售額同比大漲25%,而香港地區的銷售額卻錄得雙位數跌幅。而另一品牌Prada也在其2019上半年財報中表示,內地市場依然保持著積極的增長態勢,但大中華區整體收入下滑5%,主要受到香港社會問題的影響。

    實際上,奢侈品銷售下滑背后是香港零售業的寒冬已經到來的信號,該下滑趨勢自2014年起就已存在,雖2017-2018年的回升使得不少人對于香港零售業重燃信心,但事實證明,香港零售業目前仍處于下滑階段,甚至因為近幾個月的社會局勢變得更加嚴重。

    這種情形未來是否會有較大轉變,現在還不得而知,但可以肯定的是香港零售業的黃金時代已去,現在的它正面臨前所未有的寒冬。

    商業模式或難再奏效

    近來香港市場的種種動態,實際上正傳遞出一個消息——香港零售業輝煌已去。

    究其原因,雖有國際經濟形勢不平穩如中美貿易爭端加劇,以及社會動蕩不安等外在因素的影響,但是實際上也反映出香港零售業商業模式的短板。

    一方面,高度依賴旅游業發展,以奢侈品銷售占大頭的香港零售業極易受到社會因素的影響,如近來由于社會活動導致的零售額下跌,但實際上旅客消費模式的轉變也起到了重要作用。

    如今,內地的奢侈品行業正在崛起,恒隆董事長陳啟宗曾表示中國消費者購買的所有高端時尚產品有約25%在國內交易,而未來六年這個數字有望增長至約50%。此外,作為香港零售業主力的內地旅客近年來的消費也趨于保守。而這一切,都意味著香港零售業不能再依靠奢侈品銷售。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地產深層次脈絡。篤于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:馮彩云    

    審校:歐陽穎



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