英倫游學記之四 | 聽Baum教授講課:學員在牛津展示中國的PropTech

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2019-11-21 17:32

  • 他們回答說國內主要往信息化集成系統、物業智能化等方向發展,這一方面是技術進步的推動,一方面則是成本控制的倒逼。最近兩年物業公司扎堆上市、股價翻倍,也是看到了智能平臺的價值。

    觀點地產網 深色西裝,格子襯衫,牛津大學實踐教授Andrew Baum又準時地走進了圣彼得學院的會議室。這是11月20日寒冷、干爽的早上9點,距離日出大約1個半小時,牛津城還未完全蘇醒,觀點學徒計劃·2019游學季已開始又一天的學習交流。

    “你好!”Baum再一次用他有限的中文開場,身后的電子屏幕迅速切換到幾十頁的PPT。

    這樣的一幕似曾相識,筆者心里一緊,但學員們很快有了新的感悟。其中一位在會后輕松地說,昨天教授帶來了太多的概念,幸好這一次沒那么難理解了。

    Baum當天依然以案例講解為主,這符合了他的中國同事的印象——“實踐與理論結合”。他帶來了倫敦金融城一棟寫字樓從1991至2016年的估值周期變化案例,結合匯率變化、國際形勢、長期債券與寫字樓租金變化等特定時代因素分析估值差異。他騰出大量時間與學員們互動,鼓勵他們自主計算上述寫字樓每個階段的估值及理想售價,課堂活躍度陡然上升。

    他說,學術常是絕對主義,但事實往往困難,我們要像剝洋蔥一樣層層深入。

    授課過程中,Baum加入了杠桿變量,現場即興出題:寫字樓年租金165萬英鎊,售價2500萬英鎊,銀行基準利率4%,若可提供75%的貸款比例,買家是否愿意撬杠桿?他的答案是YES,利息按基準利率上浮2個百分點計,買家獲得的回報率能達到8.4%,高于自有資金購買的回報率6.6%。

    杠桿的滋味,英國人和中國人都知道。絕大部分的房地產交易都有使用杠桿,這扭轉了投資回報與風險。

    時間很快進入授課后半部分,Baum將話題轉至另一個領域:土地經濟學。對于土地的價值,古典經濟學和馬克思主義經濟學存在過分歧,究竟是資本創造價值還是勞動創造價值,在分享會上也有探討。

    Baum對未來土地價值及使用所表現出的興趣,顯然大于各學派對價值起源的討論。房地產科技(PropTech)是他感興趣的話題,他認為房地產科技過去經歷了兩個階段,分別是1995-2005年的1.0階段,主要表現為移動互聯網的興起,以及2008-2018年的2.0階段,表現為WeWork、airbnb等新模式的誕生,過去幾年風投對此趨之若鶩。

    房地產科技包括房地產金融科技、共享經濟、智能房地產,Baum為這種新事物撰寫過近百頁報告《房地產科技3.0:房地產業的未來》。這是目前牛津大學里下載量非常高的商業報告之一,反映市場對此的關注之高。仲量聯行曾預測,至2020年,全球可投資商業房地產總價值達65萬億美元。

    房地產科技是朝更有效率的房地產市場發展,但現階段房子流轉速度慢一直是制約因素,這一點Baum無論在報告還是授課時都有提及。他形容房地產科技現在“很迷人”,并對臺下的中國學員詢問:中國房地產現在在做什么?

    中國房地產商也在探索信息化、智能化業務,學員們中有房地產科技的負責人,對這個問題自然有發言權。他們回答說國內主要往信息化集成系統、物業智能化等方向發展,這一方面是技術進步的推動,一方面則是成本控制的倒逼。最近兩年物業公司扎堆上市、股價翻倍,也是看到了智能平臺的價值。

    這種解釋受限于時間因素,實際上中國房地產目前在探索將信息化貫穿于從項目立項、招投標到后期物業管理等方面,“互聯網+”及大數據的運用也使房地產嫁接教育、醫療、旅游、大健康等服務場景成為可能。

    Baum似乎對這種回答還不滿意,他進而追問了一些細節問題。

    實際上他在研究報告中展示過其它學者及自己對“產品型”及“客戶型”企業的看法:大多數將成功的房地產科技公司并非嘗試顛覆的公司,是那些專注于為市場帶來效率和協同效應的產品的公司。而智慧樓宇是最沒有挑戰的部分,它需求清晰,市場巨大,技術越來越易得,且既得利益是一致的。

    “那中國的年輕人更傾向買房還是租房?”他拋出了這個問題。大伙笑,購置房產對于傳統中國人仍是毫不遲疑的首選。對此他解釋,自己聽到各地很多年輕人的想法,他們想買的是體驗、并非資產,技術帶來價值觀改變使他擔心,而現在中國年輕人讓他了解到了新的觀點。

    授課的最后,Baum把時間留給了一個話題,這個話題昨天已經向學員們預告,他希望他們思考并給出自己的答案——

    “某國政府現在開始要進行全球化資產配置,它的資金池大約有500億英鎊,首期資金60英鎊。你作為負責人,怎么確定投資組合、投資標準,又該怎么執行下去?”

    這個問題涉及戰略思維、大局眼光、風險偏好及估值計算等,學員們相繼表達了自己的想法。

    那你的答案是什么?

    撰文:鐘凱    

    審校:勞蓉蓉



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