底價44.76億拿下“南沙新名片” 葛洲壩地產大灣區重新上路

觀點地產網 ?

2019-11-22 00:15

  • 拿下廣州“南沙新名片”項目,是否將成為葛洲壩地產的“新起點”,或許答案將會在日后揭曉。

    觀點地產網 這是一場毫無懸念的土拍,在沉默之際,就敲定了最終的歸屬。

    11月21日下午3點,廣州南沙出讓橫瀝島“巨無霸”地塊,開始幾分鐘過后,葛洲壩地產、廣州南沙城市建設投資有限公司、南沙國際金融島(廣州)有限公司就以底價44.76億元拿下,折合樓面價每平方米8090元。

    早在今年10月22日,南沙掛牌2019NJY-15號地塊時,就有消息稱,潛在買家就是葛洲壩地產。到今天,這一信息得到了證實。

    自2015年1月拿下廣州廣鋼新城兩宗地塊后,葛洲壩地產再度以合營項目公司的“老方式”現身羊城市場。但隨后近五年時間里,一直未有下一步動作。

    這次拿地,加上目前大灣區房企入局熱潮,無疑可以看出葛洲壩地產在規模上的一絲“掙扎”。

    對此,廣州地產資深人士鄧浩志認為:“繼廣鋼新城之后其再次推進大灣區的布局,說明還是比較看好這里的市場,擴大自身在羊城的布局。”

    底價摘下“南沙新名片”

    從廣州南沙區對2019NJY-15號地塊的規劃來看,無疑這宗地塊建設完成后,將成為廣州南沙的明星項目。同時,這宗地塊也是南沙國際金融島掛出的第一宗住宅用地。

    根據出讓文件要求,該項目規劃定位為“南沙新名片·世界金融島”,具體位于明珠灣區起步區(橫瀝島),用地面積約13.92萬平方米,計容總面積55.32萬平方米。

    作為標桿性項目,自然在出讓條件上有著許多限制。公告顯示,該宗地內含有10宗子地塊,其中地塊一為定向建設地塊,地塊二至十為居住地塊且需要采用裝配式建筑的建造方式建設。

    具體來說,地塊一可建設用地面積約20.35萬平方米,將用于建設國際會議中心、國際會議服務酒店、國際公館等內容的國際綜合會議中心,葛洲壩地產須按規劃條件和國際競賽確認的方案等實施建設,經驗收后無償移交給南沙政府。同時,需在土地移交日起6個月動工建設,36個月內建成并竣工驗收。

    地塊二至十中,競得人同樣需要配建商業服務設施、兩所幼兒園、托兒所、綜合醫院等合計建筑面積接近2萬平方米(規劃)。

    對此,廣州業內人士認為:“該宗地塊能夠以底價成交的重要原因是需要配建地塊一,這宗地塊建成后交給政府后,實際上對于企業來說沒有多少盈利空間,其余九宗宅地才是有循環溢利回報的。”

    說到盈利空間更為明顯的表現是,廣州地市近期頻頻延長掛牌截止時間,或者中止出讓再重新掛牌。

    當日,花都花山鎮蓮山北路宅地開拍前因無人報價延期至12月5日,增城中心鎮坑貝站南地延期至12月9日......

    對此,鄧浩志則認為:“目前行業增長放緩、資金收緊,企業原本預期盈利可能在20-30%之間,現在都不敢有太高的預期。近期大灣區地區很多地塊無人報價而流拍,延長掛牌、降低起拍價重新掛牌等舉措,都是為了吸引更多的房價參與競價。”

    “走出去”后的慢增長

    資料顯示,葛洲壩集團于2004年通過整合集團地產相關業務單位成立葛洲壩地產,并于2009年確立了房地產核心業務“走出去”的發展戰略。但成立至今,葛洲壩地產在集團公司的營收占比卻從未超過10%,最高為9.93%。

    2010年3月,在國資委發布的“退房令”中,葛洲壩地產成為了首批16家以房地產為主業的央企之一,其他成員包括保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂等。

    彼時,葛洲壩地產開始啟動全國戰略布局,確立了“重點布局一線城市、謹慎發展二線城市、嚴格禁止進入三四線城市”的布局戰略,其中北京、上海、廣州三大城市是其三年發展的重要戰略支撐點。

    隨著樓市的持續升溫,葛洲壩地產在2015年至2016年期間更是動作頻頻,在北京、南京、杭州等城市相繼拿下“地王”項目;以及出資18億元與保利成立兩項目公司,共同開發廣鋼新城兩宗地,首入廣州。

    按照葛洲壩地產的設想,在經過這些充分的醞釀和準備之后,公司面向全國發展的戰略正式進入快車道。從2014年末至2016年末的財務來看,營業收入從62.54億元增漲到了98.99億元,即將突破百億大關,營收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。

    但這些成效只是短暫的,同時高價拿地策略讓葛洲壩地產提前進入了緩慢增長狀態。2016年年底,調控政策開始收緊,在重點城市限價之下,葛洲壩地產的高價地王項目反成了“燙手山芋”。

    而98.99億元的營收、9.93%占比成為了葛洲壩地產僅有的“輝煌”,次年其房地產業務營收就縮水了三分之一。2017年末至2019年中期財務數據顯示,葛洲壩地產營收分別為62.46億元,74.41億元、43.47億元。

    如今,葛洲壩地產拿下廣州“南沙新名片”項目,對于其目前緊缺的土地儲備來說,總建筑面積55萬平方米,即便是折算后的權益建筑面積,仍然是不錯又及時的補充。據其2019年中期報表顯示,葛洲壩地產儲備土地權益建筑面積為21.34萬平方米。

    這是否將成為葛洲壩地產的“新起點”,或許答案將會在日后揭曉。關于該項目,葛洲壩地產在觀點地產新媒體采訪時,僅表示不方便透露。

    撰文:利晉    

    審校:徐耀輝



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